曹雪梅，北京商事合同解除律师，现执业于北京璟致律师事务所，执业经验丰富，责任心强，能够熟练运用法律知识和诉讼技巧切实维护委托人的合法权益。多年执业经验的积累，法学理论知识不断强制，案件处理各项技巧不断提升，把委托人的事当做自己的事，把自己的专业素养运用到案件代理过程中实现委托人的合法权益，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

合同法之二手房交易违约

一、二手房买卖合同违约

1、违约有哪些构成要件:有违约行为;有损害事实;违约的行为与损害的事实之间存在的因果关系;无免责事由。

2、违约有哪些免责事由:免责事由也称免责条件,是指当事人对其违约行为免于承担违约的事由。合同法上的免责事由可分为两大类,即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由,主要指不可抗力;约定免责事由是指当事人约定的免责条款。

3、发生了违约情形,该如何承担违约:双方可以约定合同金额分之二十以内的定金,收定金的一方不履行约定的义务,双倍返还定金;给付定金的一方不履行约定的义务,定金不予返还;守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务,并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求,要求违约方承担违约,并不妨碍守约方要求继续履行;

二、二手房买卖违约赔偿

违约赔偿:违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约的,应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱,但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。

违约金具有担保债务履行的功效,又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果,因此有的国家将其作为合同担保的措施之一,有的国家将其作为违反合同的承担方式。

赔偿实际损失:在未约定违约金或定金的情况下,守约方可以要求违约方按实际损失赔偿。在定金或约定的违约金低于实际损失的情况下,守约方可以主张按实际损失赔偿。一般来说合同违约金上限是不超过标的的20%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

签合同后违约要承担什么责任

一、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

三、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

四、因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

五、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。

买受人可以请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，出卖人应返还买受人已经支付的房款。

六、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

七、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

买受人可以请求解除合同，出卖人应赔偿买受人因此而造成的实际损失，但当事人另有约定的除外。

八、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

买受人可以请求解除合同，并要求出卖人赔偿损失。

九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。

买受人可以请求解除合同，并要求出卖人赔偿损失。

十、由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

买受人可以请求解除合同，并要求出卖人赔偿损失。